Por que os valores da primeira e da segunda praça em um leilão de imóveis são diferentes?

Se você está pesquisando sobre como arrematar um imóvel em leilão, provavelmente já se deparou com os termos primeira praça e segunda praça. E a pergunta que não quer calar é: por que os valores são diferentes entre elas?

Vem com a gente entender essa dinâmica e dar o próximo o rumo ao seu imóvel dos sonhos ou à sua melhor oportunidade de investimento!

O que são primeira e segunda praça em um leilão de imóveis?

Em muitos leilões de imóveis, especialmente os de alienação fiduciária (leilões extrajudiciais feitos por bancos) e os leilões judiciais (determinados por decisão de um juiz), é comum a realização de duas etapas para aumentar as chances de venda: a primeira praça e, caso não haja arrematação, a segunda praça.

Essa estrutura tem base legal:

• Nos leilões extrajudiciais, ela está prevista na Lei 9.514/97, que regula a alienação fiduciária.
• Nos leilões judiciais, a realização das praças é definida pelo juiz do caso, com respaldo no Código de Processo Civil.

 

Por que os valores são diferentes?

Na alienação fiduciária:

• Primeira praça: o valor de lance mínimo é o valor de avaliação do imóvel, que já está estipulado no contrato de financiamento e corrigido por um índice acordado entre as partes.
• Segunda praça: se o imóvel não for vendido na primeira, uma nova tentativa ocorre em até 30 dias. Nesse momento, o valor mínimo é a soma das dívidas atualizadas, mais todos os custos relacionados ao processo de leilão. Isso inclui: 
  • Parcelas atrasadas do financiamento
  • Custos de transferência
  • ITBI e emolumentos
  • Comissão do leiloeiro
  • Custos com publicação de editais
  • Débitos de condomínio e IPTU, se existirem
    
    

Importante: esse modelo garante que, ao arrematar o imóvel, você o receba "limpinho", ou seja, sem dívidas pendentes. E isso é uma vantagem enorme!

 

Nos leilões judiciais:

A lógica é parecida, mas com nuances:

• O valor da primeira praça é determinado a partir de uma avaliação judicial — às vezes, até três laudos diferentes são usados para definir um valor justo.
• Na segunda praça, o juiz pode autorizar um desconto, que varia entre 10% e 50%. Mas esse abatimento não é obrigatório e depende do entendimento do magistrado.
  
  

O Código de Processo Civil estabelece que o desconto máximo permitido para a segunda praça é de 50% em relação ao valor da primeira, para que o lance continue sendo considerado válido.

 

E se sobrar dinheiro depois da arrematação?

Aqui vem uma informação que pouca gente conhece: se o valor de arrematação ultraar o total das dívidas e custos, o que sobrar — conhecido como sobejo — vai para o proprietário anterior do imóvel.

Ou seja, nenhum valor fica retido sem destino. Em ambos os tipos de leilão, o que excede os débitos retorna ao antigo dono.

 

Resumo prático para quem quer comprar imóvel em leilão:

• Entenda se o leilão é judicial ou extrajudicial.
• Avalie os valores da primeira e segunda praça.
• Verifique os custos adicionais que influenciam no valor da segunda praça.
• Saiba que você pode encontrar ótimas oportunidades com descontos de até 80%.
• Conte com parceiros confiáveis, como a ZUK, para facilitar sua jornada com segurança, transparência e até 35 anos de financiamento.
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